[摘要] 关于房市，大家都惯于讨论房价，最关心的也是房价，但只有跳出房价看房价，才能看到我们真正关心的东西，当然这其中也包括房价。
关于房市，大家都惯于讨论房价，最关心的也是房价，但只有跳出房价看房价，才能看到我们真正关心的东西，当然这其中也包括房价。
本文将按以下三条线，并逐个问题展开：
1、房地产市场与中国经济的关系
2、影响房价的各个因素
3、未来房地产行业的变化发展
房地产市场起源于上世纪末经济萧条时期的刺激经济政策，是四大法宝之一（房地产、教育、医疗、旅游），现在看也是最赚钱的法宝。重提房地产市场被制造的初衷是想提醒大家，房地产市场在本质上是为调控经济服务，它的繁荣与衰退都基于调控经济的需要，它是经济手段，不是有人讲的经济的根基。
二、房地产腾飞和中国经济腾飞同步，也有周期【很重要】
许多人说只要中国不断发展，人民收入不断增加/不断通胀，房价就必然不断上涨。这是错误的牵强附会的想法。
中国确有变富强的内在实力，但中国的发展并非必然。上世纪末中国经历了几千万人齐下岗、金融风暴波及、美国围堵等内外交困的情况，甚至有倾覆之危。
是之后连续出现的两次“偶然”转机（2001年恐袭引发的反恐战争和2007年起的次贷危机）让美国暂时撤围，我们获得十几年宝贵的发展窗口期。尤其是次贷危机后从美国等地过来避险的国际热钱流入中国，我国国内经济开始逆势繁荣。而房地产行业和市场正是在这十几年尤其是2008年以后实现了腾飞。
潮涨有退时，美国经济在复苏，危机后民意也向右转。美国已经要从全球化秩序中抽身，并且通过缩表加息减税和政策强迫，要把全球资本带回美国。而便车搭了十几年的中国现在必须筹备过冬了。2015年至今，经济已经到顶回落，而一带一路营造的外部市场也需要继续深耕才可望成为原秩序的替代品。
在这个大势下，房地产行业已经无法借助经济上行而保持或继续上行。
很多人说央行印钱导致通胀加剧，实际上央行这些年印的大多数钱都是有所本的，本的就是经济发展和流入中国的国际资本。而现在经济困难，资金流出，继续制造通胀是不可能的了，换句话说，今后逐年涨工资也是不可能了，甚至还有可能降薪失业，叫你创业的言外之意还不懂吗？ 2010年左右贷款买房用通胀后的钱还贷占便宜的机会不可复制。
三、买房是奢侈品消费，不是价值投资
大部分人都认为我国的商品房可以保值甚至增值，然而这不是真的，而且最反对商品房保值和增值的人就是我们的老大哥。目前商品房的已销售面积是155亿平米，按照每套100平米算就是1.5亿套；按照每平米现价8000元计算就是124万亿，相当于一年半的GDP总值。
首先，如果房产保值（可以变现），这就不是买卖了，是房产商和老大哥拿“黄金”跟你换纸币，不可能的。
其次，如果买房还能赚钱，那大概是1亿到1.5亿个家庭发财，也不可能的。
第三，二手房可以转卖意味着房地产市场抛压将越来越大，对应的却是逐年减少的刚需，将来只有小部分房产可以套现。估算过程见第九条。
总而言之，大家来买房老大哥是欢迎的，但大家想靠买房保值甚至挣大钱，老大哥会告诉你你没有这个资格。转卖二手房的行为将被逐步抑制，买房最终是奢侈品消费，不是价值投资。
现在房地产市场和盐专卖权是类似的，地其实很多，就是城市周边的地也是很多，而且转让期限只有70年，地价升天本非必需。而依靠专卖权升高地价，实际上就是拿我手里多了去不值钱的东西换你口袋里的钱，然后我就有钱花了，这比单纯印钱稀释流通货币好用多了，避免了恶性通胀。因此大家要明白，搞大房地产的本意就是赚大家的存款积蓄，是把地方小老哥的债务和房地产相关行业的债务转移给购房者而已。买房注定是接盘行为，不是说接上一个买家的盘，而是老大哥、小老哥、银行和房企的盘。
五、套牢买房者是目标，手段不一定是砸盘
不套牢买房者，就根本不需要卖地卖房，卖地卖房的目的就是为了赚买房者的钱，岂容二手房再卖出（跟卖地老大哥和卖房企业抢刚需）。不过阻止二手房再卖出不只有直接砸房价这种两败俱伤的办法，像限制出售二手房、制造新房二手房价格倒挂（包括共有产权房之类的变相降价）、剥离二手房附加特权，都是行之有效的办法，而且都已经在落实。
六、城市未来发展方向将使中心房、地铁房、贬值
关于“市中心的地不可再生”：联系区域中心城市、城市群、雄安新区等一系列规划，中国未来很大可能要效法美国城市群的模式。而城市群的特点就是多中心散布，很可能30年后住在南京城市群镇江区的人半年都不会去一趟“市中心”南京。
关于“靠近地铁交通便利”：随着城市群建立，跨区交通将不可避免越修越多，同时市内高速公路网/快速公交+2公里骑行等交通方式的普及也将改变现有的唯有地铁快的局面。
关于学区：请不要忘记老大哥会把同一样权益反复卖两次，而且现在搞学区混编、租售同权，的确已经在卖第二次了。
有人在纠结汇率房价到底保谁的问题，然而汇率牵扯的是人民币国际化这个薅世界羊毛的机会，而房地产由始至终都是为经济擦屁股的纸，弃保根本无需多想。不过大家可以宽心的是，目前老大哥是直接上有形的手冻结房市了，房价这两年不会崩（不过持续对国际资本耍流氓真的好么？最终还是要出台长效的截断房市热钱的软性措施）。
八、限售两三年有多大用处？
有人认为目前普遍限售两三年的政策根本不起作用，然而从预售到办下房产证就要经历大约3年，限售两三年意味着将限制大约5年内卖出的房产。按照去年和今年的销售量，5年的新房卖出面积将是75亿平米，而如果各城市限售像西安一样进一步向前追溯过往，二手房限制数量将增加更多。
九、城市化和新生代带来的刚需还有多少？
目前中国的城市化率是57%，按照15年后增加到70%这个发达国家水平来计算的话，也就是再增长13%，大约1.7亿人。按照人均35平米的居住面积算，是60亿平米的需求。不管以这两年超过16亿平米的年销售速度算还是以2010年以来超过12亿的年销售速度算，都是4到5年的新房销售就能消耗完15年城市化带来的新人口。也有人说新生代的刚需能够接盘。然而未来15年即使长期保持每年1600万适龄买房的人口增长，即使这1600万人全生在城市，即使他们全部买房，也只能提供5.6亿平米的需求。
二者相加，5.6亿+4亿=9.6亿，这个数等于2009年的商品房销售面积。也就是房地产和相关产业要萎缩到8年前的状态，才能适应今后的刚需数量，可能吗？所以说单单依靠卖房，房地产市场和相关行业是必然衰落的。
对了，在这个情况下大家未来还想拿二手房套现？不存在的。就算老大哥大发慈悲不禁掉二手房买卖，未来15年的新房供应量也将达到230亿平米，而现在库存是155亿平米，总计385亿平米，但总需求量小于145亿平米，这意味着已经有63%的房子已经永远卖不出去了。
目前有7.5亿人住在城镇，乘以35平米人均居住面积是260亿平米。而20年来的商品房已经售出155亿平米，商品房占居住面积的60%。而随着老一辈人去世，他们的住房面积将不断累积到年轻人身上，现在30岁已经买房的人（80后），其祖辈已经到了过世年龄，其父辈还有20年也将达平均寿命。也就是说80后手中的房产已经开始盈余，他祖辈的房产已经开始空出，而这些房产除了放着等，剩下就是卖了。即使60后普遍有兄弟姐妹，按一家4个孩子算，一个80后也已经继承了半套多余的房产，算下来就是1亿套以上的房产。未来五到十年，八零后是否抛售手中这1亿套多余的房产呢？当然有人会说祖辈40后的房子都是在小城市和县城里，影响不到一二线。然而如果40后的房产卖不出去，你们猜已经退休的60后会不会回去住40后的房子，然后把自己在一二三线买的房产拿给自己子女卖？
十一、房价上升过程与（宣传的）商品房价值的关系
A房价与居住价值对应——人人住家里，不待见商品房。
B房价与居住价值对应——被视为奢侈品消费。
C房价超过居住价值——但房租可以覆盖房价。
D房价连房租也远不能覆盖——附加权益诱人。
E房价高到买户口和入私人学校都还有盈余——买房抗通胀，赚大钱。
F通胀减缓，房价高位，供给过量，需求减少——房价捆绑国家社会，永远不会跌。
G内外形势都指向房市也可以倾覆——刚需何时买房都对，自住不怕房价跌。
现在已经到了阶段G，接下来老大哥都看不下去了，祭出了三段式房地产市场新布局。
十二、未来房地产市场——价格差异化销售法通吃所有需求，资本家已不再倒牛奶
大家都知道卖地是分税制以后给小老哥们的补偿，所以大家都赌小老哥要保房价永远涨。然而就像我上面算的一样，老大哥和小老哥们比我们更清楚购房需求已经所剩无几了，在救老母鸡的同时也要寻找新的生蛋鸡了。于是出现了以下刮尽每一分钱的操作：
1、限售二手房，尽量多卖包含卖地收入的新房。
2、创造所谓共有产权房，变相降价卖给资金不足的刚需。
3、租房产业化，租售同权形成规模化出租屋和私人出租屋的价值差异，抢私人房东的租金收入。
于是能攒到500万的人用500万买房，能攒到300万的人用300万买房，只能攒到100万的人用100万“租”房。三者的区别在于，500万买的有资格随时卖，300万买的只能卖6成，100万租的不能卖。然而上面我们已经说过，未来二手房将越来越难卖……
通过这样的方法，把相同的房子卖给了所有人，赚走了他们尽可能多的钱。所以现在还说房企不会吃亏降价卖房的人，还是及早醒悟吧，这种销售手法，麦当劳肯德基都用了许多年了，包括现在的双十一整点抢，也是这个意思。
最近建行首先推出了租房贷款，有些人兴奋了，认为房租升高的同时会推升房价，彰显买房价值。然而请大家清醒一点。今后租金上涨是肯定的，从棚改和城中村拆迁也可以预料到今后供应底层的低价房将逐步减少，但是对应的是租房权益的增加。
例如长租十年不会再被搬家，例如租房后子女可以在该区上学，例如租房后可以落户小区公共户，等等，这些曾经是买房才能有的特权，今后将逐步被扩散给租房者，租房者的确花费了更多的钱，但是却享受到了原本买房才有的权益，相比于买房却又少花了许多。不过这不是重点，重点是老大哥不是为了给私人房东增加收入才费力气搞租房规范化的，老大哥是要来赚钱的，一部分是租客多交的租金，但大部分是原本属于私人房东的租金收入。以后私人房屋最终将竞争不过房企经营的房屋，只能闲置。而老大哥还可能立法把出租房屋定为经营行为，需要取得营业执照。
结合买房需求不足的前景，房企将建房用于出租的预期是合理的。而十年后的租房市场很可能是房企垄断中高端租房需求。
最后提一嘴，有人还在幻想租售同权会让出租获利更多，容我提醒你，那时候你房子旁边整栋整栋的全租房也都是了……你三室一厅要整租4000？人家一室配套只要1000。
十四、房产税要来了，这次是真的
狼来了喊了很多年，这次狼真的来了。为什么？首先前两年的土地确权和不动产证换证工作就是为房产税打基础的，而更重要的是商品房销售已经到顶，该一网打尽的都进网来了，限售等一系列措施也已经掩住二手房抛售的门了，饺子该下锅了。房产税将被转嫁给租客的说法不值一驳。
十五、人口流入的城市是否大有前途？
现在还有一种观点是人口持续流入的一二线城市仍然大有前途，房价会坚挺。生活水准、就业机会等理据都属于这一类。我不否认人口流入能带来新的购房需求，但需求总量是受制于经济局面的。
能带来购房需求的流入人口包括没办法获得更好就业岗位但是有钱购买一二线城市房屋的人和能在二线城市获得更好就业岗位而供房的人。前者在前十年早已按需求到向往的城市买房，而作为今后新增需求主力的后者决定于一二线城市（提供足够供房收入的）中高级就业岗位总量。那么在经济内外都遇到困难的今天，二线城市们的全面扩张从何谈起？而哪些二线城市的发展前景可保，真要看造化了，但这并非取决于吸引了多少人才，而在于吸引了多少中高端企业。
涨价去库存足以表明老大哥不是妇人之仁，但是现在大搞限购限售，又各种附加权益剥离，又硬推租房产业化，岂能是有钱不赚？大家应该要明白，是强弩之末要另起炉灶了。那么现在的策略是什么呢？当然是选择听老大哥的啦。一切都是阳谋，勿错判形势。
十七、写在最后的忠告
看完全文，你应该知道我没有说房价要暴跌这种话。因此我也不会说刚需等到明年或者后年房价大跌了好入手。我说听老大哥带路，是什么路呢？
1、房住不炒，以后房子是难变现的，要有心理准备。
2、如果你有足够的钱，买全产权房是的选择，而且千万不要将就，牺牲房子的居住功能而投机于房子的前景，因为以后卖不出去，你还不如少花钱买共有产权房呢。而且如果笃定要买，既然是买居住功能上佳的房，晚买不如早买，因为居住功能上佳的全产权房大降价的可能性小。
3、如果你钱不太够，又只是居住需要，买共有产权房，因为和全产权房其实是一样的……
4、如果你连首付都凑不齐，我建议你就安心租十年长租房吧，这十年会有点失落的感觉，但十年之后，你会发现你有买房的可能了。
5、中国城市发展日新月异，某些东西又随时可变，投资于商品房的附加权益的话要很谨慎，地铁房、，不要期待特权会保持二三十年。
6、盛世亦有危局。经济L型底的底部到底有多长？这一轮去产能到底是救经济的药方还是失业潮的起始？MAGA意味着有利于我们的全球化经济秩序破产，川普是否搞得成？我们的收入在未来是否还能维持？我们的二三十年月供是否能保证？谨慎对待负债，世道无常。
7、十年以后再回首现在，我们都一定会有不同此时的感受。房价不一定会白菜价，但那时的我们已经身背多套房，个个是款爷了。所以心态放宽些，买房真的不是一辈子的事，二十年前不是，二十年后也不会是。我们只不过在漫漫人生中，某一年，屯了几箱盐而已。
8、租房市场规范化有无限商机，大家不考虑一下么？
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